ESR Group Limited (於開曼群島註冊成立的有限公司) 股份代號：1821 2022年年報 攜手邁進
面向可持續未來的空間及投資方案 ESR是由新經濟驅動的亞太區最大不動產管理公司。隨著科技加速 進步並獲廣泛應用和頻繁使用，我們正在見證地產市場千載難逢的 變化，而我們的願景是為全球領先的資本合作夥伴及客戶提供全面 一體化的解決方案。在持續追求此願景之際，我們將利用企業的規 模、豐富的產品組合、能力和資源，提供一系列頂尖的地產開發產 品及不動產投資方案，為業務、經濟及環境帶來具意義的長期可持 續增長。我們銳意為員工、客戶、投資者、資本合作夥伴及周邊社 區帶來正面影響。 請瀏覽www.esr.com以獲取更多資訊。 投資 我們的投資平台包括資產負債表上持有的已竣工的自有物 業、共同投資的基金和投資公司、由我們管理的已上市不動 產投資信託基金，以及其他投資項目。 基金管理 我們管理的一系列基金和投資公司，涵蓋處於不同發展階 段的多元化優質不動產，為資本合作夥伴提供單一連接平 台及多種的投資機會。 新經濟開發 我們的新經濟開發平台具有端對端完整配套的技術能力及 服務，涵蓋物業開發週期的每個階段，包括選地、設計、建 築施工和租賃。
10 ESR概覽 18 主席致辭 21 集團聯合創始人兼 聯席首席執行官致辭 24 財務摘要 26 年度回顧 28 營業回顧 36 財務回顧 39 資本管理 41 獎項及嘉許 42 物業組合 44 環境、社會及管治表現 84 董事會報告 115 獨立核數師報告 121 綜合損益及其他全面收入表 122 綜合財務狀況表 124 綜合權益變動表 126 綜合現金流量表 129 綜合財務報表附註 240 集團財務概要 完 公司資料 51 董事會 58 集團領導團隊與業務領導團隊 60 公司架構 61 投資者關係 64 風險管理 70 企業管治報告 策略報告 企業管治 財務報表 目錄
亞騰美國酒店信託 ESR-LOGOS信託 ESR KendallSquare信託 新達產業信託 泓富產業信託 置富產業信託 ESR標誌性收購亞騰資產管理有限 公司（「ARA」），讓我們能夠利用共 同擁有的經驗和專業知識，以多元 和靈活的方式進一步增強集團業 務。ARA旗下物流及數據中心專家 LOGOS的加入鞏固ESR作為亞太區 最大的新經濟地產平台的地位。
ESR橫濱幸浦配送中心，日本 強化我們的 資產負債表 強韌 ESR的資產負債表強健且資本充裕，截至2022年12月 31日的資產負債比率穩健，為22.8%。 全年，本集團繼續擴大和多元化資金和資本結構， 對推動本集團的長期增長至關重要。本集團於2022財 政年度通過將資產負債表資產進行資本循環，投放於 ESR管理基金，繼續以輕資產方式為重。 總資產管理規模 1,560億美元1 流動資金狀況強健 18億美元 日本信貸評級 AA- / 穩定 從資產負債表出售 資產 — >為年度目標的3倍 17億美元 首年全年股息每股金額2 3.2美仙 收益率 1.9%3 附註： 1. 按截至2021年12月31日的恆定外幣匯率換算以進行同類比較。 根據截至2022年12月31日的外幣匯率換算，總資產管理規模應為 1,450億美元（110億美元外幣匯率換算影響）。 2. 董事會宣派就截至2022年12月31日止財政年度中期股息每股普通 股12.5港仙（約每股1.6美仙）及末期股息每股普通股12.5港仙（約每 股1.6美仙），2022財政年度的股息總額約為1.41億美元。 3. 按截至2023年3月21日的收市價13.26港元計算。
增長 即使在宏觀經濟出現不利因素和市場波動下，ESR於 2022財政年度仍繼續實現穩健增長及創記錄新高，這 是我們商業模式行之有效的有力證明。 在新經濟物業組合空置率近乎零，以及租金再創記錄 下，開發項目動工和竣工規模大幅增加並再創高峰。 本集團繼續以其亞太區內最大的開發項目規模，維持 其市場領導地位。 199億美元 未催繳資本（「待投 資金額」）可供動用 460萬平方米 新經濟物業組合創記錄的 出租面積 119億美元 在建項目1 （開發項目規模） 76億美元 通過28項新設╱增資基金╱ 授權籌集資本 65億美元 破記錄的 新開發項目動工1 55億美元 破記錄的 開發項目竣工1 首輪集資 10億美元 的ESR數據中心基金 破記錄的新開發項目動工 本集團與中國進出口銀行 合作在東盟的首個 10億美元 基礎設施 和可再生能源基金 附註： 1. 僅包括新經濟資產。不包括ESR-LOGOS信託及Sabana不動產投資 信託基金。
記錄創新高， 正在籌備之 項目穩固增長 新南威爾士Moorebank物流園區演示圖，澳大利亞
轉型 ESR集團繼續進行業務轉型和簡化。本集團通過整合 ARA及持續整合LOGOS帶來的成本協同效應、出售非 核心資產以簡化業務、管理我們的資產負債表，以及 將資金重新部署於數據中心的新經濟重點領域，以鞏 固我們實現長期股東價值的承諾。 1,500萬美元 整合ARA所得的 成本協同效應 高達 7.5億美元 出售識別出的非核心資產， 將資本重新部署於核心增 長領域 7.4% 平均共同投資股權 處於良好狀況，承擔更大 的開發能力
ESR尼崎配送中心，日本 專注於業務 轉型及簡化
可持續發展 自ESG 2025發展藍圖於2020年11月推出以來，ESR集團 的環境、社會及管治（ESG）框架的三大支柱– 「以人為 本」、「物業組合」和「企業管治表現」取得了重大進展。 本集團繼續致力在持份者的統一平台上，推動一流的 可持續發展實踐。 UN PRI 於2022年6月成為聯合國 支持的負責任投資原則 (UN PRI)的簽署方 約100兆瓦 整個經擴大集團1 的屋頂太陽能發電能力 約30億美元 至今整個經擴大集團 籌得的可持續發展 表現掛鉤貸款 39%2 本集團的直接管理的已竣 工物業資產獲得可持續發 展建築認證，總建築面積 約為1,100萬平方米 ESG評級 MSCI 「A」級Sustainalytics 「低風險」 零 ESR員工死亡3，除ARA Property Management已 獲得的ISO 45001職業健康 與安全(OHS)證書之外，亦 正就ESR數據中心取得ISO 45001 OHS證書 附註: 1. 截至2022年12月在整個經擴大集團中，包括已完工太陽能發電容 量85兆瓦及已規劃項目15兆瓦。 2. 基於獲得認證的直接管理的已竣工資產總建築面積（約1,060萬平 方米）除以直接管理的已竣工資產總建築面積（約2,730萬平方米） 計算。 3. 指ESR集團僱員。
過渡至低碳經濟
攜手邁進 10 ESR概覽 有關ESR集團 ESR是由新經濟驅動的亞太區最大不動產管理公司， 以及全球第三大上市地產投資管理公司，總資產管理 規模逾1,560億美元1。我們打造全面一體化的開發及投 資管理平台，足跡遍佈亞太區主要市場，包括大中華 區、日本、韓國、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭及 東南亞（佔亞太區生產總值95%以上），亦正不斷擴大 在歐洲及美國的業務覆蓋。我們透過旗下私募基金業 美國╱歐洲 220億美元 資產管理規模 東南亞 110億美元 資產管理規模 澳大利亞和 新西蘭 250億美元 資產管理規模 大中華區 330億美元 資產管理規模 印度 20億美元 資產管理規模 韓國 150億美元 資產管理規模 日本 340億美元 資產管理規模 亞太區2 140億美元 資產管理規模 新經濟 房地產投資信託基金 另類投資╱其他 32% 大中華區 11% 日本 13% 韓國 19% 澳大利亞╱新西蘭 12% 東南亞 5% 印度 5% 亞太區 3% 美國╱歐洲 按地區劃分 的建築面積 4,500萬平方米 建築面積 * 資料截至2022年12月31日 務，提供全面的不動產投資方案及新經濟地產開發機 會，讓資本合作夥伴及客戶把握亞太區最重要的長期 趨勢。ESR作為亞太區最大的房地產投資信託基金發起 人及管理人，總資產管理規模達460億美元1。我們的宗 旨－面向可持續未來的空間及投資方案－促使我們進 行可持續和具影響力的管理，並且將環境和經營所在 的社區視為業務的主要持份者。ESR於香港聯合交易 所主板上市，現為富時全球股票指數系列（大型股）、 恒生綜合指數及MSCI香港指數的成份股，詳情請瀏覽 www.esr.com。 資產管理規模 1,560億美元
策略報告 企業管治 財務報表 ESR Group Limited年報2022 11 ESR集團的強大規模、大幅擴展能力以及 更豐富的產品組合將定義亞太區地產的未來 前20大中12名 全球有限合夥人 關係 119 億美元 在建開發項目6 由新經濟驅動的亞太區 最大不動產管理公司 資產管理規模1組成 1% 21% 22% 地區 大中華區 日本 韓國 亞太區 東南亞 澳大利亞╱新西蘭 印度╱其他 美國╱歐洲 9% 17% 9% 14% 7% 62% 行業4 新經濟 房地產投資信託基金 另類投資╱其他 25% 13% 60% 基金類別 房地產投資信託基金 + 核心資本5 其他基金 資產負債表 2% 38% 新經濟資產 管理規模1 730 億美元 上市不動產投資 管理公司 全球第3大 覆蓋亞太區 生產總值7 >95% 上市房地產投資 信託基金1 460 億美元 房地產投資信託基 金 + 核心資本5 個國家; ~85% 資產管理規模 在亞太區 60% 28 亞太區最大 的不動產管理公司 由新經濟驅動 全面的投資方案 足跡遍佈全球， 在亞太區 具有領先地位 附註： 1. 按截至2021年12月31日的恆定外幣匯率換算以進行同類比較。根據截至2022年12月31日的外幣匯率換算，總資產管理規模應為1,450億美元（110 億美元外幣匯率換算影響），新經濟資產管理規模應為680億美元（50億美元外幣匯率換算影響），而上市不動產投資信託基金管理規模應為 450億美元（10億美元外幣匯率換算影響）。 2. 指ESR數據中心基金1的資產管理規模及資產位於亞太地區多個區域的若干ARA基金。 3. 包括ESR-LOGOS信託及ESR KendallSquare信託。 4. 不包括截至2022年12月31日聯營公司的資產管理規模。 5. 房地產投資信託基金 + 核心資本定義為ESR及公開市場資產（包括Cromwell 及Kenedix不動產投資信託基金）的核心基金及上市房地產投資信 託基金以及ARA的核心基金。 6. 僅包括新經濟資產。不包括ESR-LOGOS信託及Sabana 不動產投資信託基金。 7. 基於Euromonitor的2020年名義國內生產總值。
攜手邁進 12 我們的宗旨 面向可持續未來的空間及投資方案 在持續追求此願景之際，我們將利用企業的規模、豐富的產品組合、能力和資源，提供一系列頂尖的地產開發產 品及不動產投資方案，為業務、經濟及環境帶來具意義的長期可持續增長。我們銳意為員工、客戶、投資者、資 本合夥人及周邊社區帶來正面影響。 客戶 我們位於策略地段的優越物業網絡支援企 業應對新經濟的機遇和挑戰。憑藉非凡的 戰略願景、行業洞察和以客為本的宗旨， 我們持續創造一流的空間並提供綜合解決 方案，不斷在創新和可持續營運範疇上樹 立新標杆。 投資者 我們強大的基金管理平台提供一個獨特的 全面一體化閉環解決方案生態系統，為資 本合作夥伴建議實現投資目標的綜合方法， 其中包括在全球增長最快的市場中最活躍 的板塊，提供針對新經濟和另類資產的投 資方案。 社區 環境、社會及管治以及可持續發展是我們 業務的核心，推動我們各個範疇的營運。 我們的團隊堅信今天所作的一切將會對行 業、人們的福祉以及更廣泛的社區產生深 遠而正面的影響。 員工 我們堅信多元性並擁抱包容文化，以吸引 多樣的人才組織一流的團隊，實現我們的 目標和預期成果。我們鼓勵員工在個人和 專業層面上學習、成長和發展，使他們能 夠進步並充分發揮最大潛力。
策略報告 企業管治 財務報表 ESR Group Limited年報2022 13 高度可擴展的輕資產業務模式 我們全面一體化的業務模式在整個資產生命 週期產生經常性收費 ESR強大且全面一體化的產品組合 • 選地與權利 • 一流的設計及建設能力 • 租賃及客戶解決方案 • 資產及物業管理 • 資本管理及資本循環 • 資產提升及 • 重新定位 • 物業轉換及再利用 • 專業資產管理 • 資產貨幣化解決方案 • 穩定的收入回報 • 全面公開市場能力 新經濟發展 另類投資 上市房地產投資信託基金 不動產價值鏈的多元化及 高利潤率收費機會 基本╱資產 管理費 收購費 物業管理費 開發費 租賃費 獎勵費
攜手邁進 14 我們的價值 作為一家企業，我們的雄心遠超於對卓越財 務表現的追求。我們提供創新的空間和可持 續的投資方案以造福人群和周邊社區。我們 致力通過達致個人、專業和社會價值觀的和 諧平衡以實現可持續增長 ─而該些支柱價值 觀使我們成為一家與衆不同的優質企業。 卓越 我們在業務各方面皆力求卓越。我們 保持高水準的表現和承擔，並追求持 續學習、探索和進步。 可持續發展 可持續發展是我們使命的核心，因為 我們期望改善地球的未來環境。我們 對持份者、當地社區以及整個世界肩 負的責任與公司業務拓展同步。因 此，我們致力引領和採用最高的管治 標準，邁向成為碳中和企業。 包容性 我們擁抱工作場所的多樣性、平等性 和包容性。我們相信與同事、合作夥 伴和持份者之間建立信任和相互尊重 是成長及達致成功的基石。 企業家精神 企業家精神反映我們對追求成功的熱 情、勇氣和渴望，並最終推動我們在 競爭激烈的市場中創造機會和取得卓 越成果。
策略報告 企業管治 財務報表 ESR Group Limited年報2022 15 為我們的資本合夥人而設的 全面一體化的閉環解決方案生態系統 一個全面一體化的閉環解決方案生態系統，供資本合作夥伴利用我們的 永續資本工具並接觸新經濟及另類資產類別 + 新經濟地產¹ 上市不動產投資信託基金² 資本共同投資 資本共同投資 重大 最低 投資 剝離 新經濟及其他 另類資產類別 投資不斷增長 私人市場房地產投資者 高質量優質資產 零售 辦公樓 主權財富基金 退休金 保險 ESR集團為領先的全球和地區投資者提供一個全面包容的綜合平台，以重新平衡其投資組合。在ARA的助力下， 通過為資本合夥人打造獨特的閉環解決方案生態系統，ESR集團可利用我們的永續資本工具幫助他們剝 離該等資產， 並透過ESR及LOGOS （亞太區最大新經濟房地產平台，資產管理規模730億美元）將該等資產重新配置調回 新經濟 房地產中。 資料來源：公司呈交的文件 附註︰ 1. 包括透過ESR及LOGOS的物流及數據中心。 2. 於2022年3月21日，ESR不動產投資信託基金及ARA LOGOS Logistics Trust單位持有人批准合併以組成ESR- LOGOS信託。
攜手邁進 16 支持我們增長策略的主要趨勢 全球趨勢 我們的競爭趨勢 新經濟快速崛起 地產增長 亞太區房地產金融化 亞太區物流 – 亞洲的最大長期 增長機遇 1 由新經濟驅動的房地產投資管理公司 ESR是由新經濟驅動的亞太區最大房地產管理公司以及全球第三 大上市房地產投資管理公司。憑藉1,560億美元的總資產管理規 模1，我們全面整合的開發和投資管理平台覆蓋中國、日本、韓 國、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭及東南亞等主要亞太區市 場（佔亞太區國內生產總值超過95%），亦包括在歐洲和美國擴大 業務。 2 全面一體化的閉環解決方案生態系統 ESR提供全面的上市及非上市投資解決方案，建立了唯一的全球 房地產全面一體化的閉環解決方案生態系統。ESR提供全面的上 市及非上市投資解決方案，建立了唯一的全球房地產全面一體 化的閉環解決方案生態系統。該平台使全球資本合夥人能夠增 加對新經濟房地產的配置，目前所佔權重仍然很低。借助擴充 後的資本合夥人及資源網絡，經擴大ESG集團將進一步擴大其產 品組合併使之多元化。 3 完善的基金管理平台促進資產管理規模增長 旨在讓我們在整個資產生命週期維持對資產的長期經營控制權 以及獲得可持續的收入，我們的基金管理平台支持資產管理規 模增長及帶來多個來源的基金費用收入。 4 優質租戶及一流資本合夥人的網絡 我們的資本合夥人的雄厚實力結合其長期方針，為我們提供存 取資本的途徑，並讓我們維持與我們的優質租戶網絡維持深厚 及長期關係。 5 擁有經證實能夠實現自然增長的能力並把握時機進行併購交易 以擴大我們的實力 我們的策略是創造具備經證實開發能力的長期、可擴展物流平台， 以及夥拍強大的當地頂尖企業以擴展至新市場。 6 優異的管理團隊及獲得有聲譽的股東支持 我們由具備豐富經驗的管理團隊共同創立及領導，而這個團隊 在亞洲每個主要市場的資產類別中均處於領先位置。我們的主 要及策略股東讓我們能夠運用他們擁有的能力、以及存取資本、 策略土地儲備及租戶關係。 附註： 1. 基於截至2021年12月31日的恆定外匯換算進行同類比較。 根據截至2022年12月31日的外匯換算，總資產管理規模將為 1,450 億美元（110 億美元的外匯換算影響）。
ESR Group Limited年報2022 17 焦點 優先事項 1 把握亞太地區的重大市場機遇 • 進一步開發市場及為現代經濟建設物流基礎 設施 • 以優質租戶網絡為基礎 • 利用強大的交易物色及開發能力和資本池以 善用我們的綜合基金平台 2 利用我們的規模及地理位位置進軍新增 長市場 • 通過在高增長市場的潛在合夥企業及選擇性 收購，積極評估新市場的機遇 • 通過向我們的投資組合中的多個市場內多個 城市提供解決方案，深化區域互聯互通 • 專注於建立及深化長期租戶關係 3 擴展基金管理平台吸引新的資本合夥 人，同時將現有的資本合夥人引入不同 市場 • 全球機構投資者基礎和資本循環模式 • 將選定的已竣工物業注入核心╱核心增益基 金 • 為上市基金平台尋求收購機會及有選擇地擴 大現有不動產投資信託基金公司 • 利用網絡效應，吸引亞太區的資本合夥人 4 戰略性探索及進軍亞洲區內的關連業務 及投資產品 利用由股東、資本合夥人、當地團隊及租戶組成 的生態系統，進軍關連業務 策略報告 企業管治 財務報表
攜手邁進 18 主席致辭 在強勁長期趨勢的支持下， 我們將專注於增長的三大支柱 — 新經濟、另類投資(包括 基礎設施和可再生能源)和 房地產投資信託基金。 各位股東： 2022年的市場環境充滿挑戰，自全球金融危機以來可 算是數一數二：通脹持續、加息創紀錄，以及重大的 地緣政治和宏觀挑戰。令人欣慰的是，即使在這些不 利因素和市場波動下，ESR仍繼續實現穩健增長，這是 我們商業模式行之有效的有力證明。 本集團於2022財政年度的收益為8.21億美元，較2021財 政年度收益4.04億美元增加103.0%。EBITDA總額1由 2021財政年度的7.07億美元增加63.0%至2022財政年度 的11.5億美元，PATMI2由2021財政年度的3.77億美元增 加73.5%至2022財政年度的6.55億美元。收益增加原因 是集團基金管理分部的費用增加，而EBITDA則受到費 用收入增加、分佔共同投資利潤以及從資產負債表出 售資產予澳大利亞和中國ESR管理基金的收益所推動。 本年基金管理表現出色 在我們與資本合作夥伴深厚關係的支持下，我們的基 金管理分部於2022財政年度再度取得出色表現，令我 引以自豪。基金管理分部的EBITDA3增加185.3%至5.68 億美元，主要由於資產管理規模增加、創紀錄的發展、 租賃費及可觀的獎勵費帶來大量經常性及其他費用收 益。該分部受集團基金資產管理規模4、5增長勢頭強勁 推動，按年增長330%至1,520億美元，其中新經濟資產 附註﹕ 1. EBITDA總額不包括與ARA相關的無形資產攤銷及交易成本；以及分佔若干聯營公司的投資物業、以公允價值計量且其變動計入損益的金 融資產及金融工具的公允價值以及股份酬金開支。法定EBITDA總額為10.69億美元。 2. PATMI不包括與ARA相關的無形資產攤銷及交易成本以及股份酬金開支；以及分佔若干聯營公司的投資物業、以公允價值計量且其變動 計入損益的金融資產及金融工具的公允價值。法定PATMI為5.74億美元。 3. 不包括分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產及金融工具的公允價值。 JEFFREY DAVID PERLMAN 主席
ESR Group Limited年報2022 19 管理規模4、5增長85%至730億美元，包括新的泛亞全權 委託投資物流公司。本集團的基金管理分部也受益於 ARA的經常性和穩定費用收益。 隨着全球機構投資者根據亞太區的增長尋求重新調整 其物業組合配置，我們通過28個新設或增資基金及授 權籌集76億美元已承諾資本。 在擴展基金管理業務方面，我們擁有創紀錄的199億美 元「待投資金額」，用以把握新機遇，使我們能靈活善 用市場錯位。 由新經濟驅動 隨着電子商務的發展和對本地供應鏈韌性的更高需求， ESR通過大幅增加開發項目動工和竣工規模，使其再創 高峰，以滿足對大規模和優質新經濟資產不斷增長的 需求。我們實現了價值65億美元6的開發項目動工和55 億美元6的開發項目竣工，並在2022年下半年加速增長。 鑑於整體物業組合的空置率創歷史新低，本集團的開 發項目動工按年大幅增加94%至65億美元6，而開發項目 竣工則按年增加304%至55億美元6。為進一步把握有利 的經營因素，我們欣然宣佈開發項目規模達創紀錄的 附註： 4. 按截至2021年12月31日的恆定外幣匯率換算以進行同類比較。根據截至2022年12月31日的外幣匯率換算，基金資產管理規模應為1,420億 美元（100億美元外幣匯率換算影響）及新經濟資產管理規模應為680億美元（50億美元外幣匯率換算影響）。 5. 指以下各項的總和：(i)我們管理的私募基金及投資公司所持有物業的公允價值；(ii)私募基金及投資公司的未認繳資本承諾總額；(iii)經參 考我們所管理相關私募基金及投資公司於所有資本已認繳及投資時的目標槓桿比率而估計將會產生的額外債務；及(iv)上市房地產投資 信託基金的經評估賬面值。 6. 僅限新經濟資產。不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 7. 債務淨額╱資產總值。 119億美元，如此規模在亞太區位居第一。 穩健的資本管理和輕資產策略 憑藉穩健的資本管理，我們擁有強健且資本充裕的資 產負債表。截至2022年12月31日，我們擁有18億美元的 現金和22.8%的穩健資產負債比率7。全年，我們繼續拓 展及豐富其集資及資本架構，對推動本集團的長期增 長至關重要。 本集團繼續着重輕資產策略，2022財政年度，集團將資 產負債表中逾17億美元的資產出售予ESR管理的基金， 相當於過去年度目標的三倍，並尤其關注從選定的中 國資產負債表的資產中獲得具體收益。我們在中國出 售了85萬平方米的物業組合，為集團迄今最大宗的自 行建造開發資產組合的減持交易。本集團亦於2022年5 月成功出售其於中國物流資產控股公司的18.16%股權， 獲得3.49億美元款項，為這項歷經4年的投資帶來豐厚 回報。 中國昆山江蘇富萊德倉儲有限公司三期 策略報告 企業管治 財務報表
攜手邁進 20 主席致辭 專注於業務轉型和簡化 推動業務轉型和簡化是我們的重點工作，這方面工作 突顯了我們對實現長期股東價值的承諾。通過整合 ARA，我們已實現約1,500萬美元的成本協同效應，超 出目標計劃，並已成功整合LOGOS部分業務。我們希望 在未來12個月內進一步整合LOGOS業務的各個方面，從 而產生更多協同效應。為實行精簡和進一步簡化業務 的優先事項，本集團正評估額外高達7.5億美元的非核 心資產出售，計劃將資本重新部署到核心增長領域。 本集團亦已將平均共同投資股權進一步降低至7.4%， 使其處於有利位置，在無須增加現有資產負債表的年 度資本承擔的前提下進行更多開發活動。 本集團的業務轉型受輕資產模式支持，為我們提供強 大的流動性，可將資金重新部署到新經濟的重點領 域，包括通過首輪集資10億美元的ESR數據中心基金 建立我們的數據中心平台，以及通過最近與越南的BW Industrial Development的戰略合作夥伴關係投資於市場 領導者。 以三大增長支柱為支撐 在強勁長期趨勢的支持下，我們將專注於增長的三大 支柱 — 新經濟、另類投資(包括基礎設施和可再生能源) 和房地產投資信託基金。隨着電子商務在整個亞太區 將以10%的速度增長，到2025年，超大規模數據中心的 複合年增長率將達到30%以上。此外，社會對研發和醫 藥高度關注，我們將繼續把握機遇，將資本部署到數 據中心、物流、生命科學和高科技產業等領域。新經濟 支柱將繼而推動我們在另類投資(例如基礎設施、可再 生能源及房地產投資信託基金業務)方面的增長。憑藉 亞太地區最大的屋頂空間，本集團在資本合作夥伴的 支持下雄心勃勃地推出太陽能項目。這些可再生能源 將為整個集團的數據中心和冷藏庫等新經濟資產提供 動力。此外，由於亞太區房地產投資信託基金市場預 計將以12%的複合年增長率，到2030年達到1.3萬億美元 市值，ESR在發展我們的房地產投資信託基金方面具有 獨特的優勢。本集團的資本合作夥伴向我們出售優質 資產日趨頻繁，而且房地產投資信託基金法例起積極 作用，將繼續為我們在整個地區開創嶄新市場和機遇。 我們潛在的基礎設施證券投資基金(C-REIT)分拆證明了 房地產投資信託基金仍然是新經濟資產穩定後的自然 轉營方式。 引領環境、社會及管治發展方向 在ESR，我們相信要做對經營所在的環境和社區有利的 事。年內，在多方持份者的支持下，我們在環境、社會 及管治(ESG)舉措方面取得了巨大進展，包括委任了兩 名女性 — 藍秀蓮女士和郭瑋玲女士為新任獨立非執行 董事，保持董事會在性別、背景和經驗方面的組合多 元化。因此，在董事會層面，我們的獨立非執行董事中 60%是女性。其他重點包括成為聯合國支持的負責任投 資原則(UN PRI)的簽署方，加強我們對採用和促進負責 任投資和資產管理做法的承諾，實踐本集團持續的ESG 工作。根據國際ESG基準和全球評級，ESR繼續因穩健 和堪稱典範的ESG披露做法而受認可，在全球房地產 可持續標準( 「GRESB」)、MSCI ESG評級和Sustainalytics ESG風險評級中獲得了2022年信用排名。令我自豪的 是，我們每天都在提高ESG整合的標準，實現我們的 ESG發展路線圖。 致謝和展望 我衷心感謝董事會的寶貴支持，同時熱烈歡迎藍秀蓮 女士和郭瑋玲女士加入董事會擔任獨立非執行董事。 謹此感謝由Stuart和Jeffrey領導的管理團隊，以及全體 員工每天全力以赴，共創佳績。藉此機會，我亦希望向 堅定不移信任和支持我們的資本合作夥伴、客戶和股 東致以謝忱。 ESR今天的規模確實令人矚目。作為由新經濟驅動的亞 太區最大不動產管理公司及整個地區最大房地產投資 信託基金平台，我們仍然是全球20大資本合作夥伴中 的12家在亞太區動用資本的可靠合作夥伴。儘管地緣 政治、未來加息、通脹等市場不確定性越來越大，ESR 擁有資本充裕的資產負債表，定能把握合適的機遇， 籌劃增長的下一頁，為股東創造長期價值。 Jeffrey David Perlman 主席 2023年3月22日
ESR Group Limited年報2022 21 集團聯合創始人兼聯席首席執行官致辭 ESR在2022年取得一系列出色的業績，對收購ARA後經 擴大集團而言是轉型之年。隨著規模和影響範圍擴大， 本集團繼續借助亞太區領先的新經濟房地產平台，進 一步提升我們作為亞太區最大不動產管理公司的實力 和韌性。儘管全球宏觀問題充滿挑戰，但踏入2023年， ESR仍能憑藉基本實力和充裕的資產負債表資本，利用 市場錯位，把握新機遇。 基金管理表現卓越 2022年，由於亞太地區仍然是新經濟資產(即物流和數 據中心)的增長引擎，我們締造了非凡的融資年。亞太 區的工業和物流業在疫情期間有所增長，並將隨著中 國結束清零政策繼續造就更多機遇。鑑於亞太地區的 基金配置不足，以及支撐集團增長的長期趨勢，我們 的一大重點是推動對物流相關行業的投資，例如可再 生能源、數據中心、生命科學和基礎設施，以推動協同 效應，使我們的業務大增。 本集團在2022年的重要里程碑基金計劃包括：10億美元 的初始亞太地區數據中心基金，包括八項待開發的種 子項目；我們與中國進出口銀行合作在東盟的首個10 億美元基礎設施和可再生能源基金，以及ESR和LOGOS 在泛亞核心增益全權委託基金中的首次合作，初始投 資金額為2.5億美元，投資於亞太區甲級物流資產。 租賃及租金調整創新高 大部分市場的空置率近 乎零 令人鼓舞的是，本集團在2022年的租賃業績強勁，出 租面積超過460萬平方米1，創下歷史新高，主要由於 電子商務加速發展和供應鏈韌性，繼續在主要門戶市 場產生對現代化機構級物流設施的需求。我們見證了 物業組合出租率達到創紀錄的95%1 （大中華區以外為 98%1），澳大利亞╱新西蘭、日本、印度和韓國的出租 率接近全滿。由於在本集團經營的許多市場中，高出 租率帶來強勁的租金增長，新經濟領域的物業組合整 體的加權平均租金增長7.5%1、2。事實上，由於本集團 三分之一的租約將在未來24個月內到期且2023年將完 成開發面積介乎400至500萬平方米3，我們已準備受惠 於各主要市場的龐大租金增長。 附註﹕ 1. 僅限穩定新經濟資產。不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 2. 加權資產管理規模。 3. 僅限新經濟資產。不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 STUART GIBSON與 沈晉初 集團聯合創始人兼 聯席首席執行官 收購ARA後的轉型整合擴大了ESR的規模，我們正不斷利用業務、整 體能力、業務範圍和市場地位的協同效應提高效率。 策略報告 企業管治 財務報表
攜手邁進 22 集團聯合創始人兼聯席首席執行官致辭 新經濟發展推動新領域 憑藉亞太區最大的開發項目規模，我們的開發項目儲 備包括一些標誌性項目，將在市場上創立新基準。這 些一流的設施包括位於大東京的多期開發項目ESR橫濱 幸浦物流園區，分四期提供約720,000平方米的物流空 間，建成後將成為日本最大的物流園區(按價值計算)和 亞太區有史以來最大的物流園區之一（按價值計算）。 其他主要項目包括日本最高的配送中心之一 — 九層高 的ESR東扇島配送中心，建築面積為365,385平方米； LOGOS與其合作夥伴合作開發30億美元的莫雷班克 (Moorebank)物流園區，是澳大利亞在Moorebank的最大 多式聯運物流設施；以及我們與PGIM Real Estate合作， 在新加坡為POKKA公司承建的重建設施，該公司已簽署 十年租約，承諾至少70%的建築空間。 協同效應提高效率及組織卓越表現 收購ARA後的轉型整合擴大了ESR的規模，我們正不斷 利用業務、整體能力、業務範圍和市場地位的協同效 應提高效率。本集團善用ESR和LOGOS的人才儲備，為 LOGOS的中國和印尼業務提供領導支持。此外，我們已 設置新職能，以利用LOGOS在集團層面的保險和業務韌 性及健康與安全職能等領域的既定專業知識。我們集 中整個集團的集資職能，以加強各業務領域擁有的良 好投資者關係，並增加內部集資團隊的專業知識。本 集團將繼續進行整合工作，以不斷創造協同效應。 隨着電子商務的發展及房地產數碼化和金融化的加速 發展，為滿足未來人才儲備的需求，本集團在人力資 源部門成立一支正式的人才管理和學習團隊，作為獨 立的卓越表現中心，發揮推動集團內人才管理和學習 策略及計劃的作用。 日本ESR東扇島配送中心
ESR Group Limited年報2022 23 塑造可持續未來 我們在環境、社會及管治(ESG)框架下的三大支柱 — 「以 人為本」、「物業組合」和「企業管治表現」方面取得了重 大進展。 作為經擴大集團，我們致力在持份者的統一平台上， 推動一流的ESG實踐。為締造更包容和公平的工作場所， 我們將高級管理職位的女性比例提高至40%。我們亦繼 續在設計理念中為租戶營造以人為本的環境，例如在 日本的配送中心成立九個BARNKLÜBB日間托兒中心， 為員工及其家人提供更靈活和包容的環境。在對持份 者的健康、安全及福祉的承諾方面，本集團與當地政 府和行業機構密切合作，以保持ESR員工零死亡。 在環境方面，本集團已根據ESG 2025發展藍圖在全球物 業資產中安裝近100兆瓦的屋頂太陽能發電能力，藉以 在向低碳未來過渡的過程中盡量利用現場可再生能源 發電和來源。ESR在日本是第一家與Enerbank合作向租 戶頒發可再生能源證書（「REC」）的不動產管理公司，這 些能源來自我們物業屋頂產生的太陽能。本集團亦繼 續爭取達致為50%的物業組合取得可持續建築物認證的 目標，以提高營運效率。 我們的ESG表現在各種領先的全球可持續發展基準和排 名中獲得認可，包括在2022全球房地產可持續性評估 指標（「GRESB」）評估中取得優異成績，在MSCI ESG評 級中獲得「A」評級，以及獲Sustainalytics評為「低風險」。 展望未來 儘管我們對不斷變化的外部環境保持謹慎，但我們確 有充裕能力應對不可預見的不利因素，並把握可能出 現的機遇。ESR將繼續加強在亞太區新經濟房地產和房 地產投資信託基金領域的市場領先地位，同時開始建 立規模化的基礎設施和可再生能源平台。我們仍會着 重加快輕資產策略，保持嚴謹的成本控制以繼續推動 基金管理EBITDA利潤率提高，並進一步使我們的資金 來源多元化，降低我們的借貸成本。 此外，我們以推進ESG和可持續發展工作為目標，在着 手於全集團實施ESG 2025發展藍圖以塑造低碳和具氣 候韌性的未來時，將其融入我們營運的各個領域。 藉此機會，我們感謝本地管理團隊在集團這次可觀的 轉型中竭誠付出和承擔，亦感謝董事會給予寶貴的願 景和指導。此外，我們衷心感謝客戶和投資者，對我們 作為首選合作夥伴賴以信任。 STUART GIBSON及沈晉初 集團聯合創始人兼聯席首席執行官 2023年3月22日 策略報告 企業管治 財務報表
攜手邁進 24 財務摘要 附註﹕ 1. 經調整EBITDA不包括與ARA相關的無形資產攤銷及交易成本；以及分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計量且其變動計入損益的金融 資產及金融工具的公允價值；以及股份酬金開支。 2. 經調整PATMI ╱每股盈利不包括與ARA相關的無形資產攤銷、交易成本及股份酬金開支；分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計量且 其變動計入損益的金融資產及金融工具的公允價值。 3. 董事會宣派就截至2022年12月31日止財政年度中期股息每股普通股12.5港仙（約每股1.6美仙）及建議派付末期股息每股普通股12.5港仙（約每股 1.6美仙），2022財政年度的股息總額約為1.41億美元。 6.55億美元 經調整PATMI2 11.52億美元 經調整EBITDA1 3.2美仙 每股股息3 日本信貸評級 獲授AA-/穩定 14.7美仙 每股盈利2 18億美元 現金 74% 63% 19%
策略報告 企業管治 財務報表 ESR Group Limited年報2022 25 附註： 4. 不包括與ARA相關的交易成本。 5. 不包括與ARA相關的無形資產攤銷、交易成本及股份酬金開支；分佔若干聯營公司投資物業及以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產 及金融工具的公允價值。 6. 不包括分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產及金融工具的公允價值。 7. 債務淨額乃以銀行貸款及其他借款扣除現金及銀行結餘而計算。 # EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI並非國際財務報告準則計量指標。呈列該等計量指標乃由於本集團相信有關計量指標為確定本集團財 務狀況及過往提供投資回報能力的實用計量指標。EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI及任何其他財務表現計量指標不應視為經營業務 所得現金流量的替代計量指標、流動資金的計量指標、淨利潤或根據國際財務報告準則所得本集團經營表現的任何其他計量指標的替代。 EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI並非國際財務報告準則計量指標，因此無法與其他公司呈列的類似名稱計量指標互相比較。非國際財 務報告準則計量指標的對賬載於第241頁。 資產負債表 （百萬美元） 2018財政年度 2019財政年度 2020財政年度 2021財政年度 2022財政年度 資產總值 4,432 6,352 7,687 9,338 16,199 現金及銀行結餘 581 884 1,515 1,638 1,807 銀行貸款及其他借款 1,460 2,571 3,295 4,248 5,497 債務淨額7 879 1,687 1,780 2,610 3,690 債務淨額╱資產總值 19.8% 26.6% 23.2% 27.9% 22.8% 2022 財政年度 2021 財政年度 2020 財政年度 2019 財政年度 2018 財政年度 63% 2022 財政年度 2021 財政年度 2020 財政年度 2019 財政年度 315 278 213 2018 財政年度 73% 2022 財政年度 2021 財政年度 2020 財政年度 2019 財政年度 404 388 357 254 2018 財政年度 821 103% 707 585 584 411 1,152 4104 7125 稅後利潤 百萬美元 分部業績總額 百萬美元 經調整EBITDA1 百萬美元 收益 百萬美元 777 663 633 459 115 110 234 245 投資 基金管理 新經濟開發 2022 財政年度 2021 財政年度 2020 財政年度 2019 財政年度 2018 財政年度 65% 132 256 289 148 226 235 199 342 342 568 374 1,2846
6月 7月 1月 2月 ‧ ESR集團宣佈成功以52億美元收購ARA。 ‧ ESR集團完成五年期的280億日圓可持續發展表 現掛鉤貸款（「SLL」），隨後增至325億日圓，融 資利率為東京銀行同業拆息加1.75%。 • ARA韓國出售Alpharium Tower，令其投資回報 翻倍，成為韓國自爆發疫情以來所成交的最大 規模寫字樓交易之一。 ‧ ESR印度宣佈於德里開發市內首個佔地8.2英畝 的配送中心，迎合電子商務、藥品配送服務、 雲端廚房及冷藏庫公司的需要。 ‧ ESR中國與一名全球領先的投資者完成收購位 處大上海佔地550,000平方米的優質物流及工業 投資組合，為大上海區內迄今出售最大的物流 及工業投資組合。 ‧ ESR集團與中華電力有限公司及中電源動集團 簽署合作備忘錄（「合作備忘錄」），運用其能源 及基建方案的專業，在香港發展可持續數據及 物流中心。 ‧ ESR集團成為聯合國支持的負責任投資原則組 織（「UNPRI」）的簽署方，加強了其在整個集團 內採用和促進負責任投資和資產管理實踐的承 諾。 ‧ ESR日本在東京都市圈內建造的ESR橫濱幸浦配 送中心一期已經竣工，ESR橫濱幸浦物流園一 期總體規劃達720,000平方米，為日本按價值計 最大規模的物流園。 ‧ 於2022年上半年，ESR-KendallSquare在首爾大 都會區建設佔地合共520,000平方米的甲級物流 倉庫空間已落成，並已全面預租。 3月 ‧ ESR日本宣佈於大阪都市圈內分期開發價值達 15億美元的物流項目的ESR川西配送中心，為 該區最大型及最重要的城市重新策展項目之一。 ‧ ESR KendallSquare信託獲選為富時EPRA Nareit 全球發達市場指數及富時EPRA Nareit發達市場 亞洲指數的成份股，為兩大指數的首個韓國不 動產投資信託基金。 ‧ ESR-不動產投資信託基金與ARA LOGOS Logistics Trust的單位持有人均已批准兩者合 併，組成ESR-LOGOS信託，並於2022年5月5日 在新交所開始買賣。 ‧ ESR亦在出售ESR於中國為數人民幣49億元的資 產負債表投資組合後，與一名領先的全球機構 投資者成立合資經營企業。 ‧ 在韓國，ESR將其與APG及加拿大養老基金投資 公司（「CPP Investments」）的第二家開發合資經 營企業增資最多10億美元，以投資及開發頂尖 級別的工業及倉儲物流投資組合。 ‧ ESR乃首間與Enerbank合作的不動產管理公司， 通過其資產屋頂產生的太陽能源向租戶發出可 再生能源證書（「可再生能源證書」）；ESR通過 其設施自家生產的太陽能源現獲認可為日本電 網的一部分。 ‧ ESR集團制定並公佈其股息政策。 ‧ ESR宣佈業務首次進軍香港物流市場，通過贏 得政府葵涌地段KCT531號地塊招標發展現代化 物流用地。 ‧ ESR集團宣佈其初始數據中心基金完成首輪集 資逾10億美元，該基金包括八項待開發的種子 項目，容量超過260兆瓦。 ‧ ESR集團先後於7月及9月分別進一步收購ESRLOGOS信託基金經理人25%及7.7%的股權，務求 取得其99%的股權。 4月 ‧ 於新加坡，ESR與PGIM Real Estate合作定製重 建項目，為POKKA建設64,490平方米的物流設 施。 ‧ ESR日本於東京三鷹市東久留米市收購一項重 要數據中心資產，以供建設20兆瓦的IT負載數 據中心。 5月 ‧ ESR集團成功在對中國物流資產控股有限公司（香 港聯交所股份代號：1589）的要約收購中，出售 手上的18.16%股權，並就四年期投資獲得可觀 回報。 ‧ ESR集團完成五年期的3.7億新加坡元SLL，融資 利率為新加坡隔夜平均利率加1.6%。 攜手邁進 26 年度回顧
12月 8月 9月 ‧ ESR與其合資經營夥伴以人民幣2.68億元收購其 首個位於上海市張江高新技術產業開發區的生 命科學產業園。 ‧ ESR與M&G Real Estate代表M&G Asia Property Fund宣佈建立長期合作關係，調配高達3.5億美 元的資金，在東京、大阪及名古屋一帶開發物 流物業投資組合。 11月 ‧ ESR與GIC成立價值達6億美元的合資經營企業， 以便投資於印度的核心產業及物流資產。 ‧ 本公司與中國進出口銀行合作取得東盟首個價 值10億美元的基礎設施及可再生能源基金。 ‧ ESR集團完成五年期約46.5億港元SLL，融資利 率為香港銀行同業拆息加1.8%，並於年末後進 一步增資至88.8億港元。 ‧ 在韓國，STACK Infrastructure與ESR宣佈成立合 資經營企業以於仁川開發可提供48兆瓦的設施。 ‧ 就ESR Australia Logistics Partnership III （「EALP III」）與GIC合作，獲得6億澳元的股權承諾，以 擴展ESR的核心增益物流戰略。 ‧ Kendall Square Asset Management與SK Plug Hyverse及Coupang Fulfilment Services簽署合作 備忘錄，以開發及營運韓國首個氫能配送中心。 ‧ 在日本，STACK Infrastructure與ESR宣佈成立另 一合夥企業以共同於京阪奈地區近大阪東郊開 發可提供72兆瓦的數據中心。 ‧ ESR中國完成溫州瑞安物流園及廊坊春暉產業 園的建設工程。 10月 ‧ ESR澳洲與GIC就價值為10億澳元的ESR Australia Development Partnership II （「EADP II」）達成合作，並獲注資合共5.4億澳元。 ‧ ESR中國宣佈其於ESR廣東揭陽物流園的首個屋 頂太陽能項目已竣工，該項目由ESR中國的再 生能源附屬公司E-Power Technology Co., Ltd承 辦。 ‧ ESR與LOGOS首次合辦泛亞核心增益全權信託 基金，初始股權承諾為2.5億美元，以在亞太區 投資優質物流資產。 策略報告 企業管治 財務報表 ESR Group Limited年報2022 27 ESR Bringelly Road Business Hub, New South Wales, Australia （澳大利亞）
攜手邁進 28 營業回顧 概覽 2022財政年度重點摘要 ‧ 資產管理規模總額為1,560億美元1 ‧ 新經濟資產管理規模為730億美元1 ‧ 物業組合建築面積超過4,500萬平方米2 ‧ 全球20大有限合夥人中的12家，世界頂級投資者重複強力支持 附註： 1. 按截至2021年12月31日的恆定外幣匯率換算以進行同類比較。根據截至2022年12月31日的外幣匯率換算，總資產管理規模應為1,450億美 元（110億美元外幣匯率換算影響），新經濟資產管理規模應為680億美元（50億美元外幣匯率換算影響），而基金管理規模應為1,420億美元 （10億美元外幣匯率換算影響）。 2. 包括截至2022年12月31日資產負債表上和管理的基金和投資公司中持有的總建築面積。 #1由新經濟驅動的亞洲房地資投資管理公司 完成收購ARA大幅擴展了ESR的規模、能力、產品及資 源。作為亞太地區最大不動產管理公司以及全球第三 大上市地產投資管理公司，資產管理規模總額1為1,560 億美元，ESR集團保持強大的領導地位，約85%資產管 理規模在亞太地區。 隨著LOGOS的加入，ESR集團鞏固了其作為亞太地區最 大的新經濟房地產平台的地位，在亞太地區每個關鍵 市場都處於領先的地位，能夠為客戶及資本合夥人提 供全面的泛亞解決方案。 我們運用內部能力以挑選、設計、建造、租賃及管理主 要位於亞洲的1線及1.5線城市的現代化物流設施，我們 的地理分佈覆蓋亞太地區國內生產總值95%以上。ESG 集團是唯一在亞太地區擁有領導地位的參與者，由全 面整合及當地語系化的團隊提供支援。 我們的三大支柱業務 ESR運用資本以收購土地及撥付開發物流物業。資本來 自我們的資產負債表或我們為機構資本合夥人所管理 的基金及投資公司。最終，當物業建成及穩定時，資產 則出售（通常出售予其他機構資本合夥人，讓我們可保 留管理與租戶關係）及我們將資本循環使用於新項目。 根據我們的產品及服務，我們擁有三個可呈報經營分 部：開發、基金管理及投資。 強大的數碼基礎設施平台 — 數據中心 隨着本集團致力建立更廣泛的新經濟地產平台，數據 中心是ESR的關鍵策略重點。透過在2022財政年度策略 性收購優質資產，ESR為其數據中心平台奠定穩健基 礎。本集團擁有亞太地區最大的專用數據中心基金。 該數據中心基金首次完成募集10億美元，預計將在 2023年上半年擴大規模。基金預期將由八個開發項目 提供種子資本，包括購買的560兆瓦開發項目和另外30 兆瓦的直接儲備資產。2023年，有五個數據中心項目 計劃在亞太地區進行建設，包括大阪的Keihanna OS4 數據中心、首爾的富平KR1數據中心、香港葵涌數據中 Cosmosquare OS1 Data Centre, Osaka, Japan
ESR Group Limited年報2022 29 策略報告 企業管治 財務報表 心、Rabale MU1數據中心，以及25兆瓦的Cosmosquare OS1，該項目於2022年開工建設，預計2026年竣工。 基礎設施 本集團另一個重要里程碑是於2022年11月設立了首個 10億美元重點關注東盟的基礎設施基金，標誌着我們 向可再生能源的和資訊通信技術子行業的新投資邁出 了重要一步，這可善用本集團在東南亞的「實地」特許 經營權，以及本集團對包括可再生能源在內的替代能 源的推動。目前有幾項潛在的交易正在進行中，包括 菲律賓的塔樓╱光纖平台、越南的可再生能源組合， 以及印尼和越南的其他基礎設施資產。 憑藉穩健的規模，本集團在提供全面的不動產投資解 決方案生態系統方面擁有深厚的實力，其中1,060億美 元投資於私人投資公司，460億美元投資於公共房地產 投資信託基金。隨着我們在亞太地區不斷增長的廣泛 影響力，我們有能力支持租戶實施他們的區域擴展計劃。 資產管理規模總額組成 按地區 劃分的資產 管理規模 大中華區 日本 韓國 亞太地區 東南亞 澳大利亞╱新西蘭 印度╱其他 美國╱歐洲 21% 22% 9% 17% 9% 7% 1% 14% 按基金種類 劃分的資產 管理規模 永久+核心+ 不動產投資信託基金 60% 其他基金 38% 資產負債表 2% 按行業 劃分的資產 管理規模 新經濟 62% 替代╱其他 25% 不動產投資信託基金 13% 本集團三大業務分部的主要推動力 投資 基金管理 新經濟開發 收入 – 資產負債表上的已竣工物業 ➢ 租金收入+重估收益 – 基金共同收益(1) ➢ 按比例收益 – 上市證券 ➢ 股息收入 – 太陽能收入 – 基本╱資產管理費 – 開發費 – 收購費 – 租賃費 – 獎勵費 – 表現費 – 資產負債表上的開發利潤 ➢ 在建物業的重估收益+銷售時的出售 收益 – 基金開發利潤(1) 開支 – 租金及太陽能收入的直接成本 – 獲分配的行政開支 – 獲分配的行政開支 – 建設成本 – 獲分配的行政開支 主要推動 力 ✔ 租金增長及高租用率 ✔ 物業估值 ✔ 上市證券的高派息率 ✔ 基金資產管理規模增長強勁 ✔ 基金擁有大量發展項目儲備 ✔ 正面投資回報及表現費機會 ✔ 大量開發項目儲備（資產負債表、基金） ✔ 開發邊際利潤往績強勁 ✔ 資產負債表或開發基金的資產循環或注 入核心基金╱不動產投資信託基金
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