ESR AR 2019 CN

綜合財務報表附註 2019 年 12 月 31 日 161 ESR 年報 2019 綜合財務報表附註 3. 重大會計判斷及估計（續） 估計不確定因素（續） 投資物業公允價值 當缺乏同類物業在活躍市場的現行價格時，本集團會參考各種來源資料，其中包括： (1) 不同性質、狀況或地點或受不同租約或其他合約規限之物業於活躍市場之現行價格，並作出調整 以反映該等差異； (2) 同類物業於較不活躍市場之近期價格，並作出調整以反映自按該等價格進行交易當日以來經濟狀 況之任何變動；及 (3) 根據對未來現金流量的可靠估計而預測的貼現現金流量，此項預測以任何現有租約及其他合約的 條款以及（在可能情況下）外來證據（如地點及狀況相同的類似物業的現行市場租金）為憑證，並採 用可反映有關現金流量金額及期間不確定因素的現行市場評估的貼現率。 於 2019 年 12 月 31 日，投資物業的賬面值為 2,785,926,000 美元（ 2018 年： 1,885,502,000 美元）。進一步詳情（包 括用作公允價值計量之關鍵假設及敏感度分析）載於財務報表附註 19 。 金融工具之公允價值 倘某項金融工具的市場並不活躍，本集團會採用估值技術估計其公允價值。估值技術包括參照在市場中 具有完全信息且有買賣意願的經濟主體之間進行公平交易時確定的近期交易價格（如有）、參照實質上相 同的其他工具的現行公允價值、或運用現金流量折現分析及期權定價模型進行估算。如實際可行，估值 技術會最大限度地使用市場輸入值。然而，當市場輸入數據無法獲得時，管理層須對非可觀察市場輸入 數據作出估計。 遞延稅項資產 遞延稅項資產乃就所有可扣稅暫時差額及未動用稅項虧損確認，惟以可能有應課稅利潤可供動用虧損為限。 管理層須根據未來應課稅利潤的大致期間及數額以及未來稅務計劃策略作出重大判斷，以釐定可確認的 遞延稅項資產金額。 非金融資產減值（商譽除外） 本集團於 2019 年 12 月 31 日評估所有非金融資產是否有任何減值跡象。無固定可使用年期的其他無形資產 每年及於出現減值跡象時測試減值。其他非金融資產則於有跡象顯示賬面值可能無法收回時測試減值。 資產或現金產生單位的賬面值超逾其可收回金額（為公允價值減出售成本與使用價值兩者的較高者），則 存在減值。計算公允價值減出售成本時，按以公平基準就類似資產進行具有約束力的銷售交易可得數據， 或可觀察市價減出售資產的增量成本得出。計量使用價值時，管理層須估計來自資產或現金產生單位的 預期未來現金流量，並選擇合適的貼現率，以計算該等現金流量的現值。